福盈策略香港社区现高楼与高龄之困：宏福苑近四成居民超65岁

香港宏福苑大火牵动人心。在这场浓烟中的灾难中，行动不便的老年人成为最大的受害群体。

据央视报道，11月30日，香港警方举行新闻发布会。警方表示，截至当天16时，大埔宏福苑火灾已造成146人遇难、79人受伤，仍有100名受灾人员失联。大火搜救工作仍在持续进行。

香港是一个老龄化较为严重的城市。根据相关房地产中介数据，此次发生火灾的大埔宏福苑建筑群内的4643名居民中，约有37%年龄在65岁或以上。这一比例几乎是香港平均老龄人口占比（20%）的两倍，也凸显了香港老龄人口在改善居住环境时面临的挑战。

据新华社报道，香港特区政府民政及青年事务局局长麦美娟表示，截至11月29日下午3时，“大埔宏福苑援助基金”已收到外界捐款8亿港元，连同特区政府的拨款3亿港元，总计约11亿港元。这些资金首先用于支援和资助有需要的住户，另一方面会用在长期工作上，协助受影响居民重建家园。

11月27日，义工在宏福苑附近向受火灾影响的市民派发物资。新华社

无法行动的受困老人

宏福苑属于“居屋”，也就是香港房屋委员会推出的资助出售公营房屋的“居者有其屋”计划，以低于市场价的价格向符合资格的申请人出售的房屋。作为大埔区早期居屋项目的代表，宏福苑发售初期房价约在11.6万至15.9万港元之间。

而从“居屋”的购买资质来看，对申请者的身份及收入都有严格限制，以本地收入较低的购房者为主。若房屋发售初期30岁左右的购房者，今日年龄也都应超过70岁。

在火灾发生后，一位叫Tracy的网友讲述了他爷爷在大火中不幸遇难的经历。她的爷爷身体不适，需要长期使用呼吸机，日常以轮椅代步。

“当时奶奶正好外出买吃的，下午三点多还能联系上爷爷，并叮嘱他小心，但没想到火舌很快烧着宏泰（阁），之后打电话已经不能接通。”她写道，“爷爷和奶奶几十年相伴，奶奶充满自责，后悔没有叫爷爷带上呼吸机尽快逃离现场。”

Tracy还讲了认领遗体环节的一个小细节：爷爷最后被发现的位置是在厕所，手握证件，裹着两条沾湿的棉被。“可想而知，爷爷当时安然面对死亡，手握证件是害怕家人认不出来。”她写道，“爷爷真的是好聪明。”

像Tracy的爷爷这样的老人，在宏福苑还有很多。Chris年逾古稀的母亲也被大火吞噬，她收到母亲的最后一条短信，是提醒她香港天气转冷，要多穿衣服。大火发生时，Chris的父亲正外出，而母亲则因膝关节问题无法正常行走。Chris称，他的父亲外出时其实火情已经发生，但他事先任何警报都没听到。

相关文件显示，2025年10月，宏福苑物业管理公司曾告知业主委员会，该小区需要维修或维护的项目包括消防水入口、消防水带组件（例如消防喷嘴）、火警铃、灭火器和消防水带卷盘，以及带电池的照明设备。

地少人多楼宇密集

不同于港岛地区例如中环等CBD聚集金融和知识密集型产业，位于新界的大埔区，工业以传统制造业为主，包括机械、电子及汽车零部件生产，以及物流仓储。这里住房成本相对较低，但交通便利、生活配套完善，也是很多年龄较大的香港人的聚居地。

香港居民路易（化名）对第一财经记者表示：“香港社区更新的速度可能跟不上老龄化的速度，提供的支持有限。整体而言，香港人的住房条件平均水平都不高，而宏福苑老年住户比例较高，对于参与房屋维修的支出也较为有限，这让整个项目的进展更加困难，这也是很多房屋修缮普遍面临的问题。”

香港的密集高楼一度被形容为“鸽子笼”。公开信息显示，宏福苑建于1983年，至今已有42年房龄。共有8栋楼1984户，每栋31层，每层8户，实用面积均在44至45平方米。在此次火灾中，起火点位于8栋楼当中的宏昌阁低楼层，在宏福苑所有8栋楼中，仅位于东北角的宏志阁因当时风向突变而未受到波及。

这是11月27日拍摄的香港新界大埔区宏福苑火灾救援现场。新华社

2016年在香港特区政府规定的定期验楼过程中，宏福苑发现外立面需要强制翻新，随后由宏福苑的业主委员会（业主立案法团）来负责施工招标。直到2024年1月，业主大会才最终通过了这次的翻新项目整体招标，主要涵盖外墙防水层的更换、重新粉刷油漆以及综合修缮，涉及所有8栋楼。

2024年7月，曾有香港媒体报道宏福苑大批业主不满高达3.3亿港元的“天价维修费”，按照这一费用平摊，每一户需要付16万至18万港元（约合人民币14.5万元至16.36万元），并且要在七个半月内缴清。

“香港有很多屋苑业主法团也面临类似的问题，很多都是质疑业主法团霸权以及围标问题。但宏福苑长达8年才最终通过招标令人惊讶。”路易对第一财经记者表示，“宏福苑由于房龄较老，住户当中老年人比例也更高，老人家往往对于楼宇维修以及屋苑事务了解不足，会授权区内的其他法人代表进行商议或者投票。”

社交媒体早有“吹哨者”

对于集聚了大量人口的城市而言，生产和消费的发展达到一定程度后，莫不积极致力于提高城市建筑的层数，也带来了显著的社会和经济效益。但高层建筑最突出的难题是防火安全设计，以及随着楼龄增长带来的诸多维护和安全隐患。

在一些社交媒体上，曾有宏福苑住户抱怨翻修工程造成的火灾隐患，但没有引起相关部门的重视；还有网友反映有人在脚手架边吸烟。一位居民发帖称，如果发生事故，老年居民将面临逃生困难；而另一位人士则表示，覆盖窗户的发泡胶将使许多行动不便的老年人在黑暗中变得更加孤单。

网友Peter Leung曾于2024年9月在“宏福苑居民交流群”发布了一张燃烧的白色物质的照片，并配文：“窗户隔热材料易燃。”

这种发泡胶材料虽然可以帮助防止施工期间灰尘污染和玻璃窗户的损坏，但风险也显而易见。

香港建造业总工会理事长周思杰对媒体表示，他在现场亲眼见到大火在不到二十秒的时间内，就从低层蹿烧至大楼顶层，速度非常快。“泡沫燃烧迅速，会产生浓厚的有毒烟雾。”他说道。

据此前香港特区政府保安局介绍，起火楼栋棚网保护网达到阻燃要求，但包围楼栋窗门的发泡胶板高度易燃。根据初步调查，系宏昌阁低层围网最先起火，因发泡胶板快速蔓延波及其他楼栋，同时令玻璃爆破、火势快速增强并蔓延到室内，引发大面积同时起火。

此外，由于高温导致竹棚燃烧，烧断的竹物坠落点燃其他棚网，以致灌救困难，蔓延迅速，高层棚架不断跌落，阻碍紧急出口及楼栋出入口，阻碍消防进入楼栋救援，使消防旋转台钢梯难以停在最佳作业位置，现场温度高，有单位死灰复燃，导致消防要重复灭火，增加工作难度。

香港宏福苑大火也让人联想到2017年伦敦格伦费尔大厦（Grenfell Tower）的一场致命火灾。2017年6月14日凌晨，位于伦敦西二区白城（White City）的24层公寓格伦费尔大厦突发火灾，造成72人死亡，另有70多人受伤，成为第二次世界大战以来英国最致命的居民楼火灾。

巧合的是，建于1974年的格伦费尔大厦着火时房龄为43年，与宏福苑房龄相当。

此类火灾的调查往往耗时漫长。直到2019年10月，格伦费尔大厦火灾的首份调查报告正式发布，该报告长达1000页。这场火灾最初由四楼一户公寓冰箱着火引起，在极短时间内通过外墙包层迅速蔓延至整个建筑，形成了灾难性的“烟囱效应”。据调查，火灾迅速蔓延与翻新时使用的外墙包层相关——翻新使用了“聚乙烯芯铝塑复合板”，这种材料成本较低，但高度易燃。

此外，大厦没有安装自动喷水灭火系统，也没有整体的火灾警报系统；大厦仅有一条狭窄的楼梯通道，给居民逃生和消防员救援造成了巨大困难。

直到今天，格伦费尔大厦的残骸仍矗立在伦敦天际线中，被白色隔板包裹，成为一个悲伤的纪念碑和持续的警示。

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